La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España ha sido modificada recientemente y trae consigo un cambio que impacta directamente en la relación entre propietarios e inquilinos. A partir de ahora, cuando una vivienda arrendada se venda y el contrato de alquiler supere los plazos mínimos establecidos, el arrendador que interrumpa el acuerdo deberá pagar una indemnización al inquilino.
Esta medida, que busca reforzar la seguridad jurídica y la estabilidad habitacional, introduce un nuevo escenario en el mercado inmobiliario español, donde la compraventa de inmuebles con contratos de larga duración ya no será tan sencilla.
¿Qué establece la nueva Ley de alquileres?
El artículo 14 de la LAU es el que ha sufrido modificaciones claves. Allí se determina que, en caso de venta de una vivienda alquilada, el nuevo propietario debe respetar el contrato vigente. Solo cuando exista una cláusula específica que habilite la extinción del contrato por venta, podrá producirse una terminación anticipada.
Pero la novedad más importante es que, si el contrato de arrendamiento se firmó por un periodo superior al mínimo legal —5 años cuando el arrendador es persona física o 7 años si se trata de una persona jurídica—, el vendedor tendrá que compensar económicamente al inquilino por cada año que quede pendiente más allá de esos plazos.
El derecho a ser indemnizado
El derecho del inquilino a ser indemnizado surge en tres casos concretos:
- Cuando el contrato de alquiler supera los plazos mínimos fijados por la ley.
- Si la vivienda se vende y el acuerdo de arrendamiento se interrumpe antes de su finalización.
- En los supuestos donde no exista una cláusula expresa que autorice la finalización del contrato por venta.
De este modo, se protege al arrendatario frente a decisiones unilaterales del propietario que hasta ahora podían dejarlo en una situación de vulnerabilidad.
La compensación económica está claramente definida:
- Una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir más allá de los plazos mínimos legales.
- Si el tiempo restante no completa un año entero, se abonará la parte proporcional.
Ejemplo práctico: un contrato de 10 años firmado con un propietario particular se interrumpe en el octavo año por la venta del inmueble. Como la ley garantiza 5 años mínimos, los 3 años excedentes deben ser indemnizados. En este caso, el arrendador tendría que pagar tres mensualidades de renta al inquilino.
¿Quién debe pagar?
La ley es clara: la indemnización corresponde al vendedor, es decir, al propietario que decide desprenderse de la vivienda. El nuevo dueño no tiene obligación de pagar ninguna compensación, aunque sí debe respetar el contrato hasta alcanzar los plazos mínimos establecidos.
Este punto busca evitar conflictos con compradores y asegura que la carga recaiga en quien generó la ruptura contractual.
No en todos los casos se aplicará la indemnización. Hay dos excepciones clave:
- Cuando en el contrato exista una cláusula de extinción por venta, firmada y aceptada por ambas partes.
- Cuando el contrato no supere los plazos mínimos legales (5 o 7 años, según corresponda).
Estas excepciones mantienen cierto margen de flexibilidad para propietarios que incluyan previsiones específicas en sus contratos.