Aumentos e Inflación
El Desafío de Encontrar Vivienda en la Zona Norte de Buenos Aires
El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío apremiante en el Gran Buenos Aires (GBA). La búsqueda de un departamento para alquilar se ha vuelto casi imposible desde la implementación de la ley de alquileres en 2020 y las recientes modificaciones. Los precios siguen en constante aumento, lo que hace que alquilar un departamento de tres ambientes en la región del GBA a menudo supere los $245,000, una cifra inalcanzable para la mayoría de los trabajadores asalariados.
Modificaciones en la Ley de Alquileres
El 11 de octubre pasado, la Cámara de Diputados aprobó modificaciones a la ley de alquileres del 2020. Sin embargo, los expertos advierten que estos cambios difícilmente lograrán revertir la tendencia de un mercado con una oferta casi inexistente y precios en constante aumento.
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Escasez de Oferta y Aumento de Precios
Según el último relevamiento de Zonaprop, en septiembre solo se encontraron 2337 departamentos disponibles en el GBA norte. A esta escasa oferta se le suman los constantes aumentos de precios. En septiembre, los precios subieron un 11.8%, acumulando un 43.4% en el tercer trimestre del año. En lo que va de 2023, los precios han subido un 122.9%.
Cambio de Tendencia en Alquileres
En agosto, los aumentos de alquileres en la zona norte superaron a la ciudad de Buenos Aires, marcando un récord histórico desde 2016. Sin embargo, en septiembre, se observó un cambio de tendencia, ya que los alquileres en la ciudad aumentaron un 13.5%, dejando a la zona norte por detrás en términos de incremento.
Precios Promedio
En promedio, el costo de alquilar un departamento de dos ambientes en GBA norte ya se encuentra en los $194,330 por mes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $245,940 mensuales.
Dentro de esta zona, Olivos y el barrio cerrado Nordelta son los más caros, con valores mensuales de $314,460 y $260,926, respectivamente, para departamentos de dos ambientes. Por otro lado, los precios más asequibles se encuentran en San Miguel ($141,878 por mes), Pilar ($149,988 mensuales) y Muñiz ($157,135 por mes) para la misma tipología.
Aumento en el GBA Oeste y Sur
En las zonas oeste y sur, donde únicamente se encontraron 387 y 599 departamentos disponibles respectivamente, los precios experimentaron un notorio aumento del 15.1% durante el mes pasado, acumulando un sorprendente incremento del 123.6% en el transcurso del año. En una comparativa con el año anterior, este incremento alcanzó un significativo 165.8%.
Alquilar un departamento de dos ambientes ronda los $140,781 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por un valor mensual de $176,019.
Ranking de Precios
En cuanto al ranking de precios, la localidad de Avellaneda se ubica como la más cara, con un valor mensual de $183,409, seguida de cerca por Wilde, con $182,507 al mes, y Santos Lugares, que se mantiene en $181,394 mensuales. Por otro lado, los departamentos más asequibles se encuentran en Merlo, con un costo mensual de $96,058, Monte Grande, que se ubica en $111,645 mensuales, y Moreno, con un valor de $120,552 por mes.
Rentabilidad Inmobiliaria
En Zona Norte de Buenos Aires, la rentabilidad inmobiliaria ha experimentado una disminución en comparación con el mes anterior, situándose en un 3.2% anual. Esto implica que se necesitarían 31.2 años para recuperar la inversión de compra, lo que representa un descenso del 3% con respecto al año anterior. En este contexto, las zonas de La Lonja y Belén de Escobar sobresalen con un atractivo retorno bruto del 5.8% y 5.4% respectivamente, lo que los convierte en opciones llamativas para inversores en busca de ingresos.
Mientras tanto, en el GBA oeste y sur, la rentabilidad experimenta una leve alza, situándose en un 3.3%. Esto significa que se requerirían 30 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, lo que representa un incremento del 9% en comparación con el año anterior. En esta área, los barrios Wilde y Santos Lugares se perfilan como las mejores opciones de inversión, ofreciendo un atractivo retorno bruto del 5.8% y 5.6%, respectivamente.
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